分水斋

版权声明：转载时请以超链接形式标明文章原始出处和作者信息及本声明
http://soratokumo.blogbus.com/logs/29352084.html

现在房价的无限上调，在看了一些文章后略有所得，趁记忆还没完全消失的时候，记下留作以后用。房价上涨绝不是一个单一现象，也不是一个简单的结构，应该从多方面去考量。

第一，房价既然能涨就是人的可支配收入在上升，要是老百姓手里没钱那么不论它房价升的再高也是卖不出去的。商人是知道这个道理的，所以房价上涨应该是老百姓手里有了足够买房的现金（可能是房地产商单方面的思量）。据官方数字，中国几年间的人均可支配收入的升幅和GDP基本持平，所以在不考虑更多的因素下（例如数据真实性、样品选择等问题），房价的上涨是应该被人所能承受的。但我们要看到的这里的人均是平均，我们现在的社会是两极社会，一平均表面上看是上升了，但事实未必。我们可以看到有拿6600万的老总和只拿五位数的小市民，当中一平均的数目就是人民所不能企及的高度，所以如果房地产商从这些表面数字上来定房价自然与实际情况不符了。

第二，楼房的固有属性。在关系民生的所谓衣食住行中，衣服可以少买点，吃饭可以吃差点，买不起高档车可以买低档的甚至买自行车、徒步都可以解决，唯独住的问题是必须要解决得。在需求弹性中，也只有楼房是缺乏弹性的，这就导致了楼房成为了必需品。而往往必需品的存在就是商机的存在，张三不消费还有李四消费，加上现在的人均住房面积在国内还是比较低的层次，没有房子的想买，有了小套的想去换大套，总之房子是肯定是卖得掉的。所以房地产商可以肆无忌惮地开发各个楼盘。

第三，寻租的困难性增加。早几年土地资源还不像现在这般的紧张，圈地的可能和成本都较之现在无法比较的。而经济发展了，寻租的成本自然也要增大，过去一条烟一瓶酒就能批到条子放到现在没有个百万现钞可能是完全不行的。所以，在过去从总成本看，烟酒的成本几乎可以忽略，而现在则是要彻底算进成本之中。比如说过去一亩地可以赚到100万，现在如果价格不变的话能赚到200万，但当中的成本却有50万，少赚的50万自然是“亏本”，所以亏空只能从房价上出，让利润增至250万才能达到预期的收益。

第四，炒作。现在有没有炒作的存在？热钱的暴走就是明显的例子，在过去的短短几年间，涌入中国的热钱无法计量。不管是外在的资本还是国内的官方资本还是民间资本都在运作，而他们看到的是中国房地产无限的空间，而且还诞生了所谓的温州炒房团之类的炒作团体。房价和股价等金融产品一样（起码在购买者的心态上一样），都是买涨不买跌。几乎所有买房人（炒房者除外）都认为买进的价格是最低的了，往后还要涨。这些人也在无形中带热了楼市。

第五，资本的充裕。承接上一条，楼市不同于一般的商品，它的固有价值较高。没有充足的资金是不可能炒作地起来的，资金哪里来？一是改革开放所积累下的原始资本，二是内外一些专项的炒作资金。在有了充足的资金后，才会有目的有计划并且有成效地炒作房价。而我们看到现在的房价不断下跌很重要的原因是美国的次贷危机引发的中国次债危机，资本掐断了，银根紧缩了，缺乏了必要的资金支持后，炒作的行为也就缓和了下来，那么房价的市场调节开始占领主导地位，价格的下降也就是自然的了。

第六，政府的不干预。在楼市刚刚急剧上升的时候，政府的干预是不足够的，甚至说是没有干预的。如果政府在一开始就加强审批和管理，房价也不会到如今这个地步。政府，尤其是地方政府都希望GDP能够大幅度提高，怎么办？楼市的火爆完全满足了政府的这种需求，而对于中央政府也从改革开放的困境中意图寻找一个软着陆的经济点，在排除了传统的种种行业后也把目光投向了刚刚开始火热的楼市，所以在这点上，政府或多或少是乐于见到楼市的继续发展的。

第七，原料价格的上涨。众所周知，原料的价格在近几年来也是不断的上涨的，那么其成本上涨也是必然。当然这条有待商榷，是原料的上涨导致的房价上涨还是房价的上涨让原料供应商眼红而提价，不过是个先有鸡还是先有蛋的问题了。

第七，世界环境的影响。在过去的几年间，不止是中国，而且世界上都存在着楼市的经济增长问题。而在国际大环境的影响下，对于已经或大部分与世界市场接轨的中国经济来说，房价的上升压力很大。过去港澳地区的人士喜欢在内地购房就是看中了当中的巨大价格差。而在中国房价上涨后已经几乎和港澳齐平（当然两地的收入差距仍旧存在）。